Eine sehr beliebte Form für eine Baufinanzierung ist die Finanzierung durch ein Bankdarlehen. Dabei stellt eine Bank oder eine Sparkasse das für den Erwerb, die Errichtung oder die Sanierung erforderliche Fremdkapital zur Verfügung. Eine Finanzierung durch ein Bankdarlehen wird meist als Hypothekendarlehen abgeschlossen, das in Raten zurückbezahlt wird. Die häufigste Variante eines solchen Hypothekendarlehens ist ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das auch unter der Bezeichnung Tilgungshypothek bekannt ist. Kreditgeber und Kreditnehmer vereinbaren eine Rate, die monatlich, per Quartal oder jährlich bezahlt wird und sich aus Zinsen und Tilgung, anfänglich meist ein Prozent der Darlehenssumme, zusammensetzt, wobei die Rate desto höher ist, je höher der Anteil der Tilgung ist. In aller Regel werden die Konditionen für einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise zehn Jahre, fest vereinbart und nach Ablauf dieses Zeitraumes, der als Festschreibungszeitraum bezeichnet wird, neu verhandelt.
Während der Rückzahlung ändert sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung. Anfangs ist der Anteil der Zinsen höher, im Verlauf der Rückzahlung reduziert sich der Anteil der Zinsen und der Anteil der Tilgung steigt um die ersparten Zinsen.
Grundlage für die Finanzierung durch ein Bankdarlehen ist ein bestimmter Zinssatz, den der Kreditnehmer jährlich für den Darlehensbetrag aufbringen muss, der noch offen ist. Dieser Zinssatz wird als Nominalzinssatz bezeichnet. Die letztendlichen Kosten für das Bankdarlehen und eine Baufinanzierung
ergeben sich jedoch aus dem Effektivzinssatz. Hierbei handelt es sich um einen Wert, der anhand des Nominalzinssatzes, der Art der Verrechnung von Zinsen und Tilgung, einem eventuellen Disagio, der Beabreitungsgebühr und unter Umständen weiterer Faktoren errechnet wird. Allerdings berücksichtigt der Effektivzinssatz Faktoren wie Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge nicht. Der anfängliche effektive Jahreszins wird dann angegeben, wenn die Darlehenskonditionen nicht für
die gesamte Laufzeit des Darlehens, sondern nur für des Festschreibungszeitraum vereinbart sind. Eine andere Form des Bankdarlehens ist ein sogenannter Hypothekarkredit mit Ratentilgung. Hierbei bleibt die Höhe der Tilgung während der gesamten Laufzeit gleich. Dies hat zur Folge, dass die Kreditraten, die sich ebenfalls aus Tilgung und Zinsen zusammensetzen, im Verlauf sinken, weil sich der Anteil der Zinsen durch die kontinuierliche Tilgung der Gesamtschuld während des vereinbarten Zeitraums mit Zinsbindung verringert.
